先日建売りを売却。色々調べてらっしゃる方もいると思うので著者が調べたこと、ネットで書かれてることと少し違うなと感じたことなど踏まえて情報共有できればと思います。
地元の小さな不動産屋さんへ依頼
まず前提として著者は大手ではなく、地元の小さな不動産屋さんへ依頼しました。理由は大手だと会社から求められている利益が大きい分対応が片手間になりそうだと思った。地元密着のほうがその土地にあった売り方を知っていたり、密に対応してくれそうという勝手なイメージで決めました。結果的にはほぼほぼそのイメージ通りでありました。
また契約方式は一般媒介ではなく専任媒介でありました。その不動産屋さんが専任媒介でないと対応してもらえないとのことだったからです。結構このような不動産屋さんも多いようです。
専任媒介が絶対に悪い訳ではない
良くネットやyoutubeで専任媒介は不動産側が両手取引するため、物件の紹介を渋ったり、値下げさせて売却を急かしてくるといったことが言われていることがありますが、こちらも確かに事実であるのだと思います。
ただ、著者の場合は専任媒介にしたことで当たり前かもしれませんが、近所へのチラシのポスティング、スタッフ待機の上での現地販売会(高頻度)、売却以外の部分でも新居におけるリフォームに関する売却に関する相談や、税理士さんとの相談を無償でセッティングしてくれた、とても親身になって家族のことも気に掛けてくれて売却活動を頑張ってくれたなど満足いくものでした。
大手でもやってくれそうな内容かもしれませんが、やはり売り上げに対する余裕がある分、しっかりと時間を割いて丁寧に対応してもらえた気がします。
専任媒介にしたからといって変更できない訳ではない
専任媒介契約にしてしまったからと言ってずっとその不動産屋さんを利用しないといけない訳ではありません。最大3ヶ月という決まりなだけで、1ヶ月でも２ヶ月でも不動産側と取り交わしできるのであれば、短くすることも可能なのです。因みに著者は1ヶ月としました。心配な方は専任媒介を1ヶ月で契約すると良いかもしれません。もちろん、早く売らなければならない方もいると思いますので一つの手段として覚えておくと良いと思います。
売却して分かったポイント
レインズの掲載情報は売却依頼主専用のログインIDが存在する
媒介契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録しないといけない決まりがあります。ちゃんと期日内に登録しているかを確認する方法として、「登録証明書に記載の売却依頼主専用のログインID、パスワード」を教えてくださいと言えばレインズの売主専用ページへログインして確認が可能です。もし、そこで登録情報がすぐに出て来なければ登録しておらずだらしない不動産屋かもしれません。
火災保険の解約金で残り分の返金がある
我が家は購入してから3年弱とスピード売却でした。。笑 もし同じ境遇の方は10年契約などで火災保険を契約されている方が多いかもしれません。その場合、売却と同時に火災保険解約もお忘れなく！そして、その解約金もあるため多い場合だと10万円以上の金額になったりもしますので馬鹿にはできません
価格を変えるタイミングは相場を見る
売却する上で欠かせないのが価格設定です。これが結構重要で、自身の売りたいタイミングによって考える必要があります。例えば早く売りたいならその分価格を下げる。遅くても良いなら価格を上げる。また、不動産が売れやすい時期、特に9月、１０月。少し相手、１月、２月、3月。学生の場合は一人暮らしが増えたり、社会人の場合は期の変わり目による人事異動で引っ越す人が多いので市場の物件の動きが活発になるようです。そして、特に重要なのが近隣に出ている住宅の価格に合わせることです。やはり、内覧に来る方もその周辺で同じような物件が複数あれば確実に一通り見学されるので、価格が高すぎると競争で負けてしまうのでこの辺りのバランスが重要です。因みに新築の建売業者は年度内の予算などの関係でなんとしてでも売ろうとし来るので、頑張って価格競争に乗っかりすぎてしまい値段を落としすぎないよう注意も必要です。良い不動産屋さんであればそのあたりを常にチェックして価格変更のアドバイスをくれますが悪い不動産の場合はどんどん下げましょうと不安を煽ることを言ってくるそうです。その辺りが不動産を見極めるポイントにもなります。
不動産会社の仲介料は交渉できる
著者は契約した後にこの事実を知ったのですが、てっきり仲介手数料は法律で定めれている3％～5％を上限ぴったりで支払う必要があると思い込んでいたのですが、専任媒介契約する代わりに値引きをしてもらえないかと交渉する手段にもなるのでお忘れなく。契約後は変更できないことが多いらしいので、契約前に交渉する必要があります。
不動産をぜいたく品と考えるか資産と考えるか
少し上の内容とは異なりますが、我が家はもともと家の購入時から家を資産と捉えていました。資産であるため、家の内装や雰囲気というよりも、立地、土地の価値を重視して選択した背景があります。もちろん、自宅を豪華にするため敢えて駅から離れた場所に庭付き、豪華な注文住宅を購入するという選択肢もあります。しかし、家の価値は10年でほぼゼロになると言われています。そのため購入時から売れやすい物件を選ぶことをポイントとしていたことが早期売却に繋がったとも考えています。ですので、今これだけVUCAと言われている時代、何が起こるか分かりづらい世の中でこのような考え方で家を購入するのも大切だと感じました。
因みに我が家は売却開始から約3か月間で売却でき、火災保険含め若干でありますが、残りローン全額返済+二十万円ほどとなり、マイナスにはなりませんでしたので良かったです。
以上、簡単ではありますが、不動産素人の著者が家を売却して学んだポイントを書きました。ぜひ、同じような境遇の方がいましたら参考になれば幸いです。
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